Haus erben in der Südwestpfalz: Freibeträge, Fristen, Steuern

In einer Gegend, in der die Einwohnerzahlen seit den Neunzigern sinken und viele Häuser aus den Sechzigern stammen, ist die Erbschaft der häufigste Weg, auf dem eine Immobilie den Besitzer wechselt. Steuerlich ist das gut geregelt — aber an Fristen gebunden, die man kennen muss.

Die Freibeträge

Kinder haben je Elternteil einen Freibetrag von 400.000 Euro, Ehegatten von 500.000 Euro. Erst was darüber liegt, wird besteuert. Für ein typisches Einfamilienhaus in der Südwestpfalz bedeutet das in den meisten Fällen: Es fällt keine Erbschaftsteuer an, auch ohne Sonderregelung.

Das Familienheim

Unabhängig vom Freibetrag kann das selbst genutzte Familienheim steuerfrei übergehen. Die Voraussetzungen sind allerdings streng: unverzüglicher Einzug der Erben, Selbstnutzung über zehn Jahre, und bei Kindern ist die Befreiung auf 200 Quadratmeter Wohnfläche begrenzt.

Der teuerste Fehler

Innerhalb von zehn Jahren verkaufen oder vermieten

Wird das als Familienheim steuerfrei geerbte Haus innerhalb von zehn Jahren verkauft oder vermietet, entfällt die Befreiung rückwirkend. Die Steuer wird dann nachträglich fällig — auf den Wert zum Zeitpunkt des Erbfalls.

Wer absehbar nicht zehn Jahre im Haus wohnen wird, sollte deshalb prüfen, ob der normale Freibetrag ohnehin ausreicht. In dieser Region tut er das meistens — und dann ist man in der Entscheidung frei.

Die zweite Zehnjahresfrist

Davon zu trennen ist die Spekulationsfrist nach dem Einkommensteuerrecht. Wer eine geerbte Immobilie verkauft, tritt in die Fußstapfen des Erblassers: Maßgeblich ist dessen Anschaffungsdatum, nicht der Erbfall.

Hatte der Erblasser das Haus länger als zehn Jahre, ist der Verkauf einkommensteuerlich unproblematisch. Bei einem Elternhaus aus den Sechzigern ist das praktisch immer der Fall. Kritisch wird es nur, wenn die Immobilie kurz vor dem Erbfall gekauft wurde.

Unabhängig davon entfällt die Spekulationssteuer, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt wurde.

Was in den ersten Wochen zu tun ist

Erbschein oder notarielles Testament klären, Grundbuchberichtigung veranlassen.
Gebäudeversicherung prüfen — ein leerstehendes Haus ist anders zu versichern als ein bewohntes.
Heizung nicht abstellen. Ein ungeheiztes Haus nimmt im Winter Schaden, und der Versicherungsschutz kann entfallen.
Bei Erbengemeinschaften früh klären, wer was will — Teilungsversteigerungen entstehen aus aufgeschobenen Gesprächen.
Wert des Hauses ermitteln lassen, bevor verhandelt wird. Ohne belastbare Zahl entscheidet das Bauchgefühl.

Ein Hinweis in eigener Sache